[广州合同律师]
一手房买卖,签“双合同”的法律效力
随着房价一路上涨,政府部门出台“限价”“限签”政策,房地产开发商为规避上述政策,以签订“双合同”的方式,规避限制,保持高价出售一手房屋。
什么是双合同?
即《房屋买卖合同》和《房屋装修合同》。
例如:为了控制房价上涨,有关部门限制某某地块的楼盘,网签价格不得高于3.2万/平米。但事实上,该地块的大多一手楼盘,价格以飘升至5万元/平米上下。开发商采用“双合同”的办法,与购房者签订两份合同。一份《房屋买卖合同》,约定均价为3万/平米,另外签一份《房屋装修合同》,约定均价为2万/平米。网签备案时提交《房屋买卖合同》。
如此一来,《房屋买卖合同》符合有关部门的限价规定,整体上又达到开发商高价出售房屋的目的。
这样签订的两份合同,是否合法有效,受法律的约束?
作为购房者,又有什么问题需要注意的?
律师观点:
首先,签“双合同”的做法,对开发商而言,有很多好处。不仅可以规避限价规定;同时还能将开发商逾期交付房屋的风险降低,房屋交付不合格,一般只能追究装修合同违约责任,难以追究开发商总房价每天万分之五的高额违约金;并且,开发商还可以将交付不合格的风险转移给装修公司。
其次,“双合同”可能会提高后续房屋转让的难度。有可能会加重购房者后续转让房屋的税费。
律师建议:
根据《合同法》第四十四条的规定“依法成立的合同,自成立时生效”、第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,这两份合同都是合法有效的,受法律保护,应当切实履行。
根据合同相对性原则,合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上,合同只能对合同当事人产生拘束力,而非合同当事人不能诉请强制执行合同。
建议购房者签订合同时,注意合同主体,尤其是装修合同,建议将开发商列为合同对方当事人,或者是连带责任的担保人,这样在购房者维权的时候,避免开发商推卸责任。