【广州合同律师】

所有权人委托他人出售房屋，委托人与他人约定不合理付款条件的能否认定为恶意串通？

案情概览

         2017年陈某某因退股从HT公司取得一套临街商铺，在获得房屋产权证书后，陈某某委托钟某某出售该商铺。随后，钟某某按照陈某某的要求，与白某某订立房屋买卖合同，约定陈某某将该商铺转让给白某某，合同签订后陈某某应及时完成交房义务；白某某在收房后向陈某某支付定金150万元，剩余钱款在陈某某办好并交付房屋所有权证和国有土地使用证后3日内一次性付清。

2018年，白某某向钟某某交付购房定金后，同月就该房屋与YM公司签订房屋买卖合同，约定将该商铺转让给YM公司。合同签订过后，YM公司一次性支付商铺钱款后办理完毕房屋过户登记。 

2019年，陈某某得知上述情况后，认为委托人钟某某、白某某和ＹＭ公司间存在恶意串通，自己在１７年底就将房屋交付给白某某，但白某某一直到２０１９年仍未支付全部房款，且其尚未支付全部购房款的情况下，便将房屋处分给ＹＭ公司并办理房产过户手续，严重侵害原房屋所有权人的合法权益，请求法院撤销白某某与YM公司间订立的房屋买卖合同，白某某应当向钟某某承担违约责任，赔偿损失。 

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点有两项，一是白某某是否存在违约行为；二是钟某某、白某某和YM公司间是否存在恶意串通，侵害他人利益的行为。 

关于白某某是否存在违约行为：根据陈某某及其委托人与白某某签订的房屋买卖合同约定，白某某应当在陈某某办好并交付房屋所有权证书和国有土地使用证后履行支付房屋尾款的义务。而根据法院查明的事实，陈某某于2018年年底才办理完毕上述证书，因此白某某在陈某某尚未交付相关证书前未履行支付尾款的义务不违反合同约定。但是白某某在受让房屋后将其处分给YM公司，并由YM公司完成产权登记。可见陈某某未履行交付相关权属证书的义务不影响白某某对房屋的处分，因此可以认定陈某某在交付房屋后，白某某已经享有该房屋所有权的完整利益，鉴于此，基于公平原则和诚实信用原则的考量，陈某某作为原房屋所有权人，有权在YM公司取得房屋产权证书之日起至购房款实际支付完毕之日止，要求白某某赔偿该期间内房产占有损失。 

关于钟某某、白某某和YM公司间是否具有恶意串通，侵害陈某某利益的行为。成立恶意串通行为需要证明各方当事人实施共谋串通行为以及侵害他人利益的行为，并对此具有故意。而本案中，陈某某仅主张钟某某为其订立的房屋买卖合同中付款条件不合理，导致其长期未能收到购房款造成期限利益损失。但是根据双方提交的委托协议，明确陈某某授权钟某某全权代理购房事宜，未对有关付款等事宜进行限定，不能认定钟某某具有侵害陈某某利益的故意；同时陈某某也未提供其他证据证明钟某某、白某某和YM公司就该房屋连环交易具有恶意串通、侵害他人的故意和行为。因此，法院对陈某某请求以钟某某等人实施“恶意串通、侵害他人利益”的行为为由，撤销在后的房屋买卖合同，不予支持。

律师评析

本案中需要注意的是，根据我国《民法总则》及《合同法》规定，具有“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。而在恶意串通的证明标准上，根据《民事诉讼法》规定，需要达到“排除合理怀疑”的标准。由此，实践中对认定“恶意串通”往往较为困难。一般而言，成立恶意串通，需要满足行为人在故意损害他人利益的恶意，并且客观上实施串通行为和侵害他人利益的行为。而在串通行为的认定上，包括“行为人间的特殊关系、行为是否合乎常理和交易习惯、以及行为人是否存在事前的通谋和行为时的恶意。”

本案中，陈某某仅以钟某某为其订立的房屋交易合同付款条件不合理为由，无法推出其具有侵害他人利益的行为和故意，更无法推出其后的连环交易行为是各方当事人恶意串通实施的，因此，法院对陈某某主张他人从事“恶意串通、侵害他人利益”行为的主张不予支持。

相关法律法规

《中华人民共和国民法总则》

第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。