【广州合同律师】

业主能否以存放在小区内的车辆丢失为由，不缴纳物业费？

案情概览

2017年4月，段某某购买DH房地产公司开发建设的A小区住房一套，支付完毕全部房款后，段某某作为业主与该小区内的物业公司订立物业服务合同，合同中就物业服务事项、物业服务费收费标准以及缴费时间等问题进行约定。

2019年10月，段某某在出门上班时发现自己停放在小区车棚内的电动车失窃，遂立即向物业反映并报警。当月，段某某以物业公司履行物业服务不当、安保人员没有尽职尽责，导致电动车丢失为由，拒绝缴纳物业费用。

物业公司多次向段某某进行催缴无果，遂向法院起诉，要求段某某履行物业服务合同约定，及时缴纳物业服务费用。

法院裁判

法院认为，本案的争议焦点是物业服务费用的给付问题。根据原被告双方的《物业服务合同》约定以及《物业服务管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

本案中，物业服务公司对小区内居民停放在公共场所的财产具有安全保障义务。物业公司的安保人员未尽义务导致停放在车棚内的业主车辆丢失的，其提供物业服务确有瑕疵。物业服务费用作为物业服务的对价，在物业公司未能提供相应符合标准服务的情况下，法院酌情对物业服务费用予以扣减，业主段某某可按50%的比例缴纳物业服务费用。 

律师评析

本案中需要注意的是，随着我国房地产市场的不断扩大，因住房而引发的物业服务纠纷增多，居民对物业服务的要求以及居住权利意识不断增强。而在物业服务纠纷中，最常见的便是因物业公司未能提供符合标准的服务，业主拒绝缴纳物业费用而引发的争议。根据《物业服务管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》规定，明确业主具有支付物业服务费的义务，物业服务企业具有提供相应物业服务的义务。但是对于物业服务未达到约定标准的，业主能否拒绝缴纳物业费进行对抗，这一点并未明确。且从上述法规以及司法解释的规定看：“对于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”似乎有在物业公司提供服务不规范时，业主仅能要求其承担违约责任，而不能拒绝缴纳物业费的倾向。但是依据合同法的一般原理，合同系双方当事人达成的合意，物业服务合同系业主与物业公司间就提供物业服务与缴纳物业费间达成的对待给付合意，即物业费用的支付与物业服务间互为对待给付，一方未履行或不完全履行合同义务的，要求对方履行相应义务会造成显失公平的结果。因此，对于业主主张物业服务不符合约定的，在提供相关证据证明的情况下，法院可酌情对物业服务费用予以扣减。

相关法律法规

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》

对于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。