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逾期交房造成的实际损失应如何计算

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基本案情

    2017年年初，楚某某与AA房地产公司签订了商品房买卖合同，约定2017年底AA房地产公司向楚某某交房。之后，由于施工进程缓慢，AA房地产公司无法按期向楚某某交房。双方就违约金的赔偿标准无法达成一致，遂诉至法院。楚某某向AA房地产公司主张赔偿违约金，AA房地产公司以该违约金高于实际损失进行抗辩。

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法院判决

法院认为：本案的争议焦点在于如何确定逾期交房给楚某某造成的实际损失。 法院认为，根据违约金的基本属性，其用途在于填补损害。本案中由于AA房地产公司无法按期交房而导致购房者不能按期占有房屋加以使用或利用该房屋取得利益，受到损害的是对房屋的使用权和收益权，因此与这些权利相关的损失才能认定为逾期交房造成的损失。因此，逾期交房损失的确定，应参照同期同地段相同房屋的市场租金标准确定。

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律师评析

   　根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“商品房合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”