【广州合同律师】

物业服务有瑕疵的，业主可以拒付物业费吗？

案情概览

何某为H小区业主，住一栋25号。

2016年8月，甲公司与何某签订《物业管理委托合同》，约定：1.甲公司为H小区房的一栋25号业主和物业使用人提供物业服务；2.委托管理期限自2016年1月1日至H小区业主委员会成立之日止；3.每月物业管理费为130元；4.逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。

2018年10月，城建局作出《物业管理专项整治检查的通报》，指出甲公司管理的H小区因存在问题较多、予以通报批评，列入重点监督单位（小区），并责令甲公司限期整改。

2019年1月，H小区成立业主委员会。

2019年4月，因何某未向甲公司支付过任何物业费，甲公司起诉要求何某支付欠缴物业费5500元；并支付因逾期支付物业费所产生的滞纳金人民币9600元。

何某认为:甲公司没有尽责履行其物业管理义务，不应收取物业管理费。并提供了《2018年物业管理专项整治检查情况的通报》、消防设施照片、走火通道及垃圾堆放的照片、车辆乱停乱放的照片等证据。

法院裁判

首先，关于甲公司是否尽责履行物业管理义务的问题。

根据何某提交的《2018年物业管理专项整治检查情况的通报》，城建局在检查中发现甲公司存在信息公示不到位、小区秩序维护不到位、小区环境管理不到位和公共设施维护不到位等问题，并列入物业管理重点监督小区。本院认定在2018年10月之前，甲公司在履行物业管理合同时有明显瑕疵。

何某提交的其拍摄小区的照片仅能说明甲公司在某一时刻未及时履行物业管理义务，无法推定甲公司履行物业管理义务时长期存在严重问题。但若因此要求业主某长期、连续以拍照方式举证也未免太过严苛。故综合本案证据，本院确信甲公司在提供物业管理服务时存在违约行为。

其次，关于何某是否需支付欠缴的物业费及滞纳金的问题。

甲公司与何某存在物业服务合同关系，何某享受了甲公司的物业服务，应依相关规定及时缴纳物业管理费。甲公司向何某发出催收通知后，何某仍未在催告的合理期限内交纳。因甲公司存在违约行为，何某可取得相应的不安抗辩权。但不安抗辩权的行使有限度，在甲公司未构成根本性违约的前提下，何某以此为由拒交物业费的辩解，本院不予采纳。

综上，甲公司诉请何某支付欠缴的物业5500元，本院予以支持；对甲公司诉请何某支付滞纳金，本院不予支持。

律师评析

就本案而言，法院的观点是：物业公司提供的服务存在瑕疵但未构成根本性违约的，业主不得因履行瑕疵拒付物业费。

对于履行瑕疵部分，何某可以要求甲公司作出必要的改正。如果甲公司在合理期限内恢复履行能力或提供相应担保的，何某的不安抗辩权消灭，反之，其可要求解除合同。

何某主张甲公司对小区环境维护不到位，实际是主张其建筑物共有部分的权利遭受侵害。根据《物权法》第83条第2款的规定，在尚无证据证明相关情形直接侵害业主的前提下，提起建筑物共有部分的权利被侵害的请求权主体为业主大会和业主委员会，而非业主个人。

法律规定

《物权法》

第83条第2款：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。