【广州合同律师】
以无法办理过户登记的房屋向他人抵顶钱款的,合同效力、赔偿金额如何确定?
案情概览
2019年3月,周某某与KX公司签订房屋抵顶协议,协议约定,周某某向KX公司借款,KX公司以该公司发行的购物卡的形式给付;周某某得到购物卡后,到期不归还相应钱款的应将自己所有的位于A小区的房屋抵顶给KX公司,用于冲抵其从KX公司借得购物卡500多张,单张金额1000元,还款方式以上述房屋抵顶,多退少补。双方签订协议后,周某某按约获得了KX公司支付的多张购物卡,并将其出卖给第三人秦某某消费使用。但是周某某迟迟未向KX公司交付房屋并办理过户登记。
KX公司以周某某违约为由,依法向法院起诉,要求周某某归还多张购物卡对应金额。
法院裁判
法院认为,经双方当事人举证质证,庭审中的争议焦点为:
第一,KX公司发放的面值为50万元的购物卡未向区商务部门备案,该购物卡是否有效,与周某某签订的合同是否有效;
第二,涉案抵顶房屋不能办理过户登记,周某某在与KX公司签订房屋抵顶协议时,双方对于该房屋不能办理过户的情况均系明知,在此情况下,KX公司仍同意周某某以房屋抵顶的方式获得购物卡的,是否有权要求周某某归还借得购物卡面值金额。
首先,根据商务部规定对于集团发卡企业、品牌发卡企业和规模以上发卡企业应当在相应的商务部门单用途商业预付卡进行备案。但是周某某与KX公司签订的房屋抵顶协议系双方当事人真实的表示表示,未经行政备案KX公司应当承担相应的行政责任,但是抵顶协议的有效性应当根据民法总则及合同法的规定认定,因此KX公司与周某某签订的房屋抵顶协议依法有效。
其次,对于依法不能办理房屋过户登记,合同双方当事人均对其知情仍签订该协议的,根据《民法总则》的规定,双方当事人具有相应的行为能力,且该合同系双方当事人真实的意思表示,当事人的约定不违反法律法规的强制性规定,不违背公序良俗。本案中当事人存在两个合意,其一是周某某向KX公司借款,KX公司以购物券的形式支付;其二是周某某以房屋抵顶的方式清偿借款。对于第一项合意依法成立有效,属于借款合同,但是第二项合意则不具备对应的经济利益,不具有可履行的内容,因而该合意应属无效。周某某在借款后未清偿债务之行为,属于不当得利,应当承担相应的返还借款的义务。
律师评析
本案中需要注意的是:
合同的有效性应当根据《民法总则》中关于民事法律行为有效性的要件进行判断。本案中,周某某与KX公司均系完全民事行为能力人,以自己的真实意思表示签订了房屋抵顶协议,不违反法律法规的强制性规定与公序良俗的,该合同自成立时生效。
对于周某某在借款到期后不归还的,由于该房屋无法办理过户登记的情况,由于周某某与KX公司间具有借款的合意,应当视为成立借款合同。在借款合同到期后未归还的,其行为构成不当得利,周某某应当以其他方式归还购卡金额。