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签订商品房买卖合同后已经支付房屋全部价款但是未办理房屋所有权登记,能否享有排除债权人执行涉案房屋的权利

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点击次数:39 更新时间:2020年01月09日22:45:12 打印此页 关闭

广州合同律师

签订商品房买卖合同后已经支付房屋全部价款但是未办理房屋所有权登记,能否享有排除债权人执行涉案房屋的权利

 

案情概览

       薛某某于2019年年初与JY房地产销售公司订立商品房买卖合同,合同订立后,薛某某按约定支付了全部合同价款后即办理入住。20198月,薛某某收到法院寄送的房屋查封登记通知书,其发现,由于JY公司经营不善,拖欠债权人钱款无法按时归还的,依法债权人申请强制执行,该房屋由于登记在JY公司名下,遂被划为JY公司责任财产,法院依法予以查封。

薛某某以自己是房屋权利人为由向法院提出执行异议。 

 

法院裁判

 

法院认为,本案中原告薛某某对房屋享有的权利是否足以排除强制执行。根据双方当事人提供的证据,法院认定,薛某某与JY公司间的房屋买卖合同依法有效,薛某某按照合同约定已经向JY公司支付全部合同价款并实际占有该房屋、办理入住手续的,对该房屋享有请求JY公司依法办理不动产过户登记的期待权。同时,法院查明,薛某某名下无其他财产,涉案房屋系薛某某购买自住,具有保障薛某某日常生活所需之用,因此基于生存权优先于财产权受法律保护的原则,法院根据《执行异议与复议》规定,依法判决薛某某对涉案房屋享有的权利足以排除法院强制执行。

 

屏幕快照 2020-01-09 下午10.46.14.png


律师评析

        本案中需要注意的是,根据我国合同法及物权法的规定,未办理不动产登记的,当事人对房屋仅享有合同债权,但是房屋物权的归属应当以不动产登记簿记载为准。而本案中情况较为特殊,根据《执行异议与复议》规定,对于在法院查封房屋前已经签订合法有效的房屋买卖合同,当事人支付购房款50%以上且其名下无其他可供居住的房屋的,房屋买受人在未办理房屋过户登记的情况下,其对房屋享有的债权优先于普通债权受到保护,可排除法院强制执行。此项规定,一方面实现了对房屋买受人生存权的保障,另一方面也体现了司法实践中对物权期待权的确认。对满足一定条件的债权将其物权化的的方式,赋予其一定的物权权能,从而保障合法居住在房屋中的当事人利益,体现民法慈母般的关怀。

 

相关法律法规

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

       (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

上一条:借款合同中约定出借方为借款方预先垫付中介费用的,该费用是否应在借款本金中予以扣除 下一条:股东知情权诉讼中,公司以股东未实际出资为由能否否认其股东身份