【广州合同律师】
租赁合同中，一方主张承租房屋不符合使用标准的，能否单方解除合同
案情概览
朱某某于2018年年底与JP医院签订租赁合同，合同约定JP医院承租朱某某位于AA路的一栋楼房，作为JP医院的门诊楼使用。双方约定租金、相应的给付日期以及未按期如数支付违约金，JP医院每季度向朱某某支付一次租金，全年共计支付4次租金。
合同签订后，在履行过程中，JP医院在支付第一期租金后，未按期支付剩余两期租金，朱某某遂向法院起诉，要求JP医院及时支付租金并赔偿违约金。
庭审中，被告JP医院反诉称，承租房屋不符合卫生标准，不能作为门诊楼使用，JP医院已经在2019年5月向朱某某邮寄解除合同通知书，双方合同已经解除。
法院裁判
法院认为，本案的争议焦点为JP医院是否应支付迟延未支付的租金，JP医院与朱某某间的租赁关系是否解除
首先，朱某某与JP医院双方在意思表示一致的情况下订立租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，合同成立生效。JP医院负有按约定支付租金的义务，否则应承担违约责任。
本案中，JP医院虽主张承租房屋不符合卫生标准、不能作为门诊楼使用并提交了相应证据，但是其在知晓该承租房屋不符合卫生标准、不能作为门诊楼使用后，仍对其实际使用的，应当按照约定支付租金。同时其明知该承租房屋不能作为门诊楼使用但仍实际使用的，还应就其逾期未支付的租金承担违约责任，支付相应的违约金。
其次，关于JP医院与朱某某间的租赁合同是否解除的问题，法院认为，根据我国房屋租赁合同解释的规定，租赁房屋在具有违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人有权单方解除合同。因此，本案中承租房屋不符合卫生标准，不能作为门诊楼使用，JP医院有权解除与朱某某间的租赁合同，但是合同解除后，JP医院仍应当支付实际使用房屋的租金以及逾期支付租金的违约金。
律师评析
本案中需要注意的是，房屋租赁合同中，承租人的单方解除权除合同法第九十四条规定的情形外，还有在房屋租赁合同解释中规定的：“下列情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人有单方解除权：1. 租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；2. 租赁房屋权属有争议的；3. 租赁房屋有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中承租房屋不符合行政法规规定的医疗机构卫生健康标准而无法使用，因此JP医院有权单方解除合同。但是事实上，JP医院明知承租房屋不应作为门诊楼使用而仍坚持使用的，其行为属于不当得利，且主观上存在恶意，因此应当承担返还得利及赔偿出租人损失，支付相应违约金的责任。
相关法律法规
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
