【广州合同律师】

合同一方当事人长期未行使解除权的，解除权是否消灭？

案情概览

        2011年，段某某与WT公司签订房屋买卖合同，约定段某某购买WT公司所有的房屋，自购房合同签订后两年内，分三次支付房款。至最后一期房款支付完毕后，WT公司配合段某某办理房屋所有权过户登记。2014年，在最后一期房屋价款尚未结清的情况下，WT公司将交易房屋被过户至段某某名下。

2019年年初，WT公司以段某某尚未支付完毕购房合同价款，属于迟延履行为由，向法院起诉要求解除与段某某间的合同。 

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点为段某某与WT公司间的购房合同是够已经履行完毕，WT公司是否享有合同解除权。 

根据合同约定以及实际履行情况，段某某至2014年仅向WT公司支付两期购房款，尚有一期购房款未结算，此时段某某的行为的确迟延履行。但是WT公司在已经为段某某办理房屋过户登记的情况下，且在迟延事由发生后5年才主张解除合同的，怠于行使权利。合同解除权超过合理形式期间的，该权利消灭。因此，法院对原告WT公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。 

律师评析

本案中需要注意的是，根据我国《商品房买卖合同解释》的规定，当事人享有合同解除权的，在未约定解除权行使期间的情况下，经催告的，解除权行使的合理期限为3个月；未催告的，应当在解除权发生事由之日起一年内行使。虽然本案中，双方当事人并非房地产开发商与一般购房者，不适用《商品房买卖合同解释》，且《合同法》中也并未规定合同未催告情况下，解除权行使的合理期限。但是根据我国民法理论，合同解除权属于形成权，解除通知到达对方时合同即发生解除的效力。因此从维护交易秩序稳定的情况下，解除权需在合理期限内行使，否则解除权人在满足解除事由的情况下，长期不行使解除权的，导致合同关系处于不稳定的状态，有损交易安全。且本案中WT公司在已经为段某某办理过户登记情况下，长达5年未主张解除合同，在段某某已经占有交易房屋并形成稳定占有秩序的情况下，主张解除的，有违诚实信用，属于滥用合同解除权利损害交易相对人利益的行为，应当不予支持。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第九十五条解除权消灭

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。