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合同无效，适用情势变更规则吗？

案情概览

2018年4月，宝万公司与叶生公司签订合作开发房地产建设项目合同，约定由宝万公司出资，双方共同开发叶生公司名下位于高新开发区的建设用地。合同签订后，宝万公司按照约定分批将出资款汇入双方为合作开发房地产建设项目新设立的银行账户。

资金到位后，叶生公司迟迟未能开始施工，宝万公司多次出函要求叶生公司按照合同约定的施工期间履行，叶生公司于２０１９年８月回应称因政策调整，原定开发用地无法办理土地使用权出让手续，该地块已经由当地政府挂牌招标，客观上无法继续履行原合作开发合同，遂通知宝万公司解除合同。

宝万公司在收到解除合同的通知后，向法院起诉，要求叶生公司承担因其过错导致合同无法履行的违约责任。

叶生公司辩称，合同无法系因政策调整导致，属于不可预见的情势变更，叶生公司不需承担违约责任。

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点为涉案合同纠纷是否存在情势变更的情形。

根据我国《合同法解释二》规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

据此，情势变更适用的前提为合同成立，而本案中涉案合作开发合同标的为国有划拨用地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据双方当事人提供的证据，涉案国有划拨用地在起诉前仍未能办理土地使用权出让手续，故宝万公司与叶生公司合同无效，自始未成立，不存在使用情势变更的空间。

法院向双方释明后，宝万公司变更诉讼请求，要求叶生公司承担因其过错导致合同未签订的缔约过失责任。法院经审理认为，本案中根据合同约定叶生公司负责提供建设用地，其具有确保建设用地土地性质、状态适于建设开发的合同义务。但其在与宝万公司签订合作开发合同时，并未办理土地使用权出让手续，仍以划拨土地作为建设标的，具有过错，最终导致合同无法履行，应当承担缔约过失责任。

律师评析

本案中需要注意的是，情势变更规则是指，在合同履行过程中出现当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的客观情况重大变化，且该变化也不属于商业风险；发生变化后继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，此时当事人有权请求人民法院变更或解除合同。

由此可见，情势变更规则是在合同履行过程中，对因客观情况变化导致妨害合同履行时，对合同进行调整的依据。因此，情势变更必需在合同成立后才有适用的空间。而本案中合作开发合同的标的为划拨用地，根据我国法律规定，划拨用地必须在办理土地性质转让、缴纳土地出让费用后才能依法转让，否则合同无效。而本案中直到起诉前，涉案土地使用权仍未办理出让手续，宝万公司与叶生公司间的合同无效，意味着合同自始、当然未成立，也就不存在情势变更的适用前提。

相关法律法规

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。