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以房抵债协议事实上不能履行，请求法院确认协议有效，能否获得支持？

案情概览

2019年5月，许某某与孟某某其签订借款合同，约定许某某向孟某某借款200万元，借款期限为3个月。借款到期后，许某某未能按时清偿借款，遂与孟某某签订以房抵债协议，约定许某某将其所有的心梦小区A座房屋一间转让给孟某某，以抵充借款200万元。协议签订后，许某某的妻子赵某某擅自将该房屋出卖给案外人孙某某，并办理过户登记。

孟某某知晓这一情况后，向法院起诉，要求确认以房抵债协议有效，自己对抵债房屋享有所有权。

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点为涉案以房抵债协议是否有效。

根据我国《民法总则》关于民事法律行为效力的规定，本案以房抵债协议的订立符合民事法律行为有效的要件，系双方当事人真实的意思表示。但是本案中孟某某向法院起诉要求确认以房抵债协议效力的目的，实际上是确认自己对抵债房屋享有所有权，即确认涉案以房抵债具有履行效力。而根据法院查明的事实，本案中涉案抵债房屋已经被处分给案外人，由案外人善意取得，物权的追及效力被阻却。

在此情况下，根据以房抵债协议约定，只有在涉案房屋所有权过户给孟某某后，才能产生借款合同中约定债务消灭、孟某某所得抵债房屋所有权的法律后果。而在涉案抵债房屋已经被处分给他人的情况下，以房抵债协议事实上已经不能履行，不具有履行效力，故法院对孟某某的诉讼请求不予支持。

律师评析

本案中需要注意的是，以房抵债协议签订后，由于抵债房屋已经被他人善意取得，原债权人事实上无法取得抵债房屋，无法产生消灭原债务的法律效果，故以房抵债协议已经不具有履行的事实基础。在此情况下，债权人起诉请求确认以房抵债协议有效，自己对抵债房屋享有所有权的，事实上请求法院确认以房抵债协议具有履行效力，或依据法院的裁判产生物权变动效果，以确认自己所涉案房屋享有所有权。而就本案情况而言，涉案以房抵债协议在事实和法律上均不能履行，故法院对孟某某的诉讼请求不予支持。

相关法律法规

《中华人民共和国物权法》

第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。