【广州合同律师】

购房合同中将供水等公共配套设施延误导致交房逾期的情况列入不可抗力免责条款，该条款是否有效?

案情概览

2018年8月，胡某某与蓝湾房地产开发公司签订商品房预售合同，约定胡某某订购蓝湾公司开发的新蓝湾一号楼盘一间房屋，约定在2019年8月前交房。同时约定若发生“照明、供水、供电、供暖”等市政公共配套设施延期情形，进而导致逾期交房的，属于开发公司无法预计、无法避免、无法克服的风险，开发公司不承担逾期交房的违约责任。

合同签订后，至2019年12月，新蓝湾楼盘仍未建成交房，胡某某向法院起诉，要求蓝湾公司承担违约责任。

庭审中，蓝湾公司辩称：因当地供水、供暖等设施建设发生延期，导致蓝湾公司未能按预先制定的进度施工，导致工程逾期。上述逾期事由属于不可抗力，且在商品房预售合同中已经约定因公共配套设施延期而导致楼盘建设逾期的，蓝湾公司不承担违约责任。

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点为蓝湾公司是否应就公共配套设施建设延期而导致逾期交房的承担违约责任。

根据查明的事实，涉案商品房预售合同系蓝湾公司单方面事先拟定并重复使用、与多人签订的商品房预售合同，故属于格式合同。该合同中将“照明、供水、供电”等公共配套设施发生延期的情形约定为不可抗力免责事由。但是从内容上看，蓝湾公司作为专业的房地产开发公司，对楼盘相关的市政公共设施建设情况应当有所了解，并有能力预见可能出现的延期情况，并有义务根据可能存在的延期情况规划交房日期，调整施工进度。而蓝湾公司将其列入不可抗力免责事由，以免除公司在建设过程中应尽的注意义务的，故法院认定合同约定的“照明、供水、供电”等公共配套设施延期不属于不可抗力；从格式文本上看，蓝湾公司在向购房者提交购房合同时，合同文本中未对限制购房者权利、排除开发商义务的条款作出足以引起相对人注意的标识，亦未就免责事由作出解释，致使购房者在信息不对等的情况下签订购房合同，导致自身合法权益受损。故法院认定，涉案商品房预售合同中约定的公共配套设施延期免责条款无效，蓝湾公司仍应承担逾期交房的违约责任。

律师评析

本案中需要注意的是，根据我国《合同法》规定，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。而本案中，作为专业房地产开发商，有能力预见公共配套设施建设可能存在延期，有能力消化并克服公共设施延期而对整体建设工程施工带来的影响。因此，法院认定，涉案合同中将“照片、供水、供电”等公共配套设施延期事由不属于不可抗力，不能据此免责。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。