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以案窥法：不动产无权处分中善意的认定

基本案情

翟文某与A公司签订了存量房屋买卖合同，后案涉房屋过户登记到A公司名下。2014年3月17日，经一审法院审理，以显失公平为由判决撤销了翟文某的存量房屋买卖合同。

2018年1月11日，刘嘉某查看案涉房屋产权证后，与A公司签订了二手房屋买卖合同。刘嘉某通过银行贷款60万元，A公司于2018年10月收到上述60万元房价款。2018年11月7日，A公司将案涉房屋交付刘嘉某。

翟文某向广州市越秀区人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认A公司、刘嘉某之间签订的案涉二手房屋买卖合同无效；2.诉讼费由A公司、刘嘉某承担。

法院认为

具体到本案中，对三个争议焦点可作如下分析：

1. A公司转让案涉房屋是否属无权处分？

A公司与翟文某存量房屋买卖合同被撤销后，案涉房屋应返，翟文某等为案涉房屋的真正权利人。案涉房屋转让时，虽然登记在A公司名下，但其将案涉房屋转让给刘嘉某，系属无权处分。

2. 在无权处分情形下，刘嘉某通过二手房屋买卖合同受让了案涉房屋并进行了转移登记，是否构成善意取得？

刘嘉某购买案涉房屋时查看了房屋产权证明，应视为信赖登记。刘嘉某在该节已尽到合理人注意义务。案涉房屋中留有翟文某户口一节，在不动产交易市场中该类现象并不罕见，由此不能推断出案涉房屋不属于登记人所有而存在真实权利人。综合评价上述情况，刘嘉某尽到了注意义务，主观上并无重大过失。

结合前述分析意见，应当认为受让人刘嘉某具备受让不动产的善意，受让不动产价格合理，因案涉房屋已转移登记在刘嘉某名下，故其构成善意取得。

故对翟文某诉讼请求应予驳回。

律师评析

不动产善意取得制度在审判中有三个重要环节，应当依照特殊规范优于一般规范原则适用法律解决案件的性质，在此基础上依照受让人有无重大过失判断是否善意取得，在受让人构成善意取得情形下，依照侵权规范对原所有人进行救济。

《物权法》有关善意取得的规定：

受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一)登记簿上存在有效的异议登记；(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

物权法第一百零六条第一款第(二)项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。