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开发商因政策变化迟延办理产权证，应否承担违约责任

基本案情

2014年9月9日，A公司作为甲方（卖方），与范某作为乙方（买方）签订了《XX市商品房买卖合同（预售）》。

合同载明以下内容：第21条“产权登记”约定，甲方应当自交付之日起200个工作日内为乙方办妥产权登记，并将产权证交付乙方;第22条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限取得产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，但逾期期限在60个工作日内的，不承担违约责任。

2015年11月11日，范某接收了房屋及钥匙。

2017年11月20日，XX国土资源和规划委员会向范某核发了该房屋的《不动产权证书》。

2018年7月25日，范某以A公司逾期未办理房地产权证为由法院起诉讼，要求A公司承担逾期办证的违约责任。

法院审理

原告范某认为：A公司迟延办证构成违约，按照合同约定应承担违约责任。

被告A公司认为：逾期办证并非被告自身原因导致，而是相关政府部门在规划调整导致出现的迟延，故迟延办证的责任不应当由被告承担。

法院认为：A公司作为专业的房地产开发企业，应对办理房地产权证的流程以及办妥房地产权证的时间有足够的预见，且A公司并无充分证据证明其对逾期办理产权证具有免责事由，故原告要求A公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以支持。

律师分析

虽然政策变化是A公司迟延办证的主要原因，但A公司作为配合行政机关办理确权的相对人，相较范某而言，明显具备专项业务能力，应当具备根据行情走势合理预估风险的能力，其面对复杂客观情形未能事先充分预见可能的风险预留合理办证时间，对于迟延办证理应承担相应违约责任。

相关法律法规

《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。