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因无法办理过户手续而解除房屋买卖合同的，给购房者造成的损失应如何计算

基本案情

2018年年初，孟某某与其好友范某某签订了房屋买卖合同，约定范某某将其名下的房屋出售给孟某某，并在孟某某给付全部房款后为孟某某办理房屋登记手续。

同时范某某表现，自己的妻子赵某某由于现在去国外出差，一时无法回来，但是其会同意出售房屋的意思。孟某某表示同意后，按月向范某某支付了房款。

到2018年年底，赵某某回国后明确对范某某的出售房屋的行为表示不同意，致使该房屋的过户手续一直无法办理。

双方商议解除合同，但是就孟某某提出的范某某应当就房屋增值的赔偿向其赔偿无法达成一致。

法院审理

法院认为，本案中孟某某与范某某之间订立有房屋买卖合同，双方应当按照合同中的约定履行合同义务。但是由于范某某的出售房屋时没有取得房屋共有权人赵某某的同意，导致其在收到孟某某给付的房款后迟迟无法为其办理房屋过户手续。在此情况下，孟某某主张解除合同，并要求范某某赔偿损失，于法有据，法院予以支持。

在损失额度的计算上，双方的争议焦点在于诉争房屋的增值损失是否属于应赔偿范围的问题。根据我国合同法的规定，合同成立后的违约赔偿范围即包括实际损失也包括应得利益损失。本案诉争房屋的增值损失即属于应得利益损失部分。因此法院对于孟某某主张赔偿房屋增值损失的诉讼请求予以支持。但是孟某某作为房屋的买受人，在买卖合同中，没有尽到审慎义务，未核实范某某的婚姻状况，因而对于合同最终无法履行也有一定的责任，因此依据过失相抵的原则，法院酌情确定违约损害的赔偿范围。

律师分析

本案中需要注意的是，对于合同违约赔偿范围的确定。合同中的损害赔偿责任可以分为两种，一种是缔约过失责任，另一种是违约赔偿责任。缔约过失责任的承担主要涉及在合同磋商阶段，在当事人之间没有合同关系的约束下，由于一方过失行为导致合同无法缔结的，此时有过错的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任旨在将双方的利益关系回复到缔约之前，因此赔偿范围主要是信赖利益损失，包括：

1. 缔约费用：为订立合同所支出的费用

2. 履行费用：为准备履行所支出的费用和实际履行所支出的费用

3. 合理的间接损失：由于信赖所订立的合同有效从而丧失了与他人订立有效合同的机会而产生的损失

而违约责任则是在有合同关系的双方之间，应一方行为导致合同目的落空或履行不当之际产生的损害赔偿责任。违约责任旨在将双方的利益关系回复至合同完全履行的状态，因此其赔偿范围不经包括既得利益，还包括期待利益。本案中，无法办理房屋登记而造成的增值损失属于期待利益，应予赔偿。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损害的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损害，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一定订立合同时预见到的或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”