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擅自搭建阁楼进行出租的，租赁合同是否有效？

【广州合同律师、企业法律顾问】

基本案情

   2018年10月，出租人何某某将其名下的一处经营性房屋出租给吴某某用于餐馆经营。但是在经营过程中，该房屋的下水以及通风设计不合理，导致吴某某无法正常经营，同时在执法人员进行检查时，发现其使用的二楼阁楼部分并没有进行房屋登记，属于违建。吴某某于是找到何某某要求解除租赁合同，并要求何某某承担相应的违约金。

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法院认为

法院认为，本案的争议焦点在于原被告双方当事人签订的房屋租赁合同是否有效。根据双方当事人提供的证据显示，双方签订的租赁合同中，承租房屋的面积包括主体部分以及房屋阁楼，但是该房屋阁楼部分属于出租人自行搭建的，没有办理合同的产权登记手续，因此原被告双方就阁楼部分形成的租赁关系应属无效，就房屋其他主体部分形成的租赁关系有效。而由于被告吴某某所出租的房屋存在下水、通风等方面的问题，导致该房屋实际上不能使用，租赁合同目的落空，因此原告何某某要求解除与吴某某之间的租赁合同，并要求给付违约金的请求，法院予以支持。

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律师评析

本案中，对于承租人擅自搭建的阁楼，属于未经批准建设的临时建筑，违反了国家关于房屋建设的法律法规，因此导致合同无效。但是尽管合同自始无效，承租人对于其事实上的使用仍应当支付相应的使用费。

相关法条：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”