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承租人优先购买权的行使要求

【广州合同律师、企业法律顾问】

基本案情

   2018年4月，郭某某与魏某某签订了房屋租赁合同，约定郭某某将自己名下的房屋出租给魏某某，租期为一年。合同到期前一周，郭某某告知魏某某，自己要将房屋出租给陈某某，问魏某某是否要购买承租的房屋。魏某某未置可否。郭某某于是同陈某某签订了房屋买卖合同。魏某某向以自己作为房屋的承租人，优先购买权受到侵害为由向法院申请保全，并主张郭某某与陈某某所签订的房屋买卖合同无效。在法院采取保全措施后，魏某某仍为及时作出行使优先购买权的意思表示。

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法院认为

法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋的承租人魏某某是否有权行使对房屋的优先购买权。

根据本案中双方当事人提交的证据，房屋出租人郭某某在将出租房屋与买受人陈某某签订买卖合同前曾向魏某某告知自己要将房屋出卖的消息，魏某某一直没有作出行使优先购买权的意思表示。事后，在郭某某与陈某某签订房屋买卖合同后，魏某某又向法院起诉，认为自己承租房屋在先，主张郭某某与陈某某之间的房屋买卖合同无效。法院在将涉案房屋依法保全后，魏某某仍未作出明确行使优先购买权的意思表示，同时法院的保全并不能成对魏某某行使优先购买权的实际障碍。

因此，法院认为，原告人魏某某未能积极行使其优先购买权，早已超过优先购买权行使的合理期限，其主张郭某某与陈某某之间的买卖合同无效，侵犯承租人优先购买权的主张，法院不予支持。

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律师评析

本案中涉及对承租人优先购买权行使条件。在房屋租赁的场合中，由于优先购买权属于形成权，因此必须规定一定的形式期限，否则出租人的物权将长期处于不稳定的状态。根据房屋租赁司法解释的规定，出租人将房屋出卖的消息告知承租人后，承租人应在15日内表明是否行使优先购买权，超出期限不作出意思表示的，则视为放弃，再主张的，法院不予支持。本案中原告人魏某某未在约定的期限内及时行使其优先购买权，超过期限的，法院对于其主张行使优先购买权的请求不予支持。

相关法条：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”