[广州合同律师]
房地产商未约达到交房条件，但购房者已经收房的，能否要求房地产公司承担违约责任
基本案情
2018年年初，周某某看中HL公司在建的一处楼盘，并与HL公司签订了购房合同，合同中约定了HL公司的交房时间和交房条件——需要取得全部的不动产证书，建筑工程验收合格。到达交房日期后，HL公司并未取得全部不动产证书，未到达约定的交房条件，但是由于房屋主体结构已经验收合同，周某某也进行了收房，办理入住装修。但事后，周某某以HL公司违约逾期交房为由要求HL公司向其支付违约金。HL公司则认为，周某某已经收房，其事实行为表明其已经放弃向HL公司主张违约金，此时再提出，有违诚实信用。
法院审判
法院认为，本案中的争议焦点是HL公司是否构成违约，常某某能否要求HL公司向其承担违约责任。
首先，双方在购房合同中明确约定交房时间，给合同系双方真实、一致的意思表示，没有违约法律法规的禁止性规定，合同有效。因此，HL公司在未按约定达到交房条件、未取得全部房屋证书的情况下，属于合同违约，应当向常某某承担违约责任。
但是，尽管HL公司未取得涉案房屋全部的权属证据，但其建筑主体已经完工，不影响主体工程的使用，且常某某已经接受房屋，此时，仍按照拒收房屋的标准主张违约金，显示公平，因此HL公司在违约情节轻微的情况下，法院酌情确定HL公司向常某某支付的违约金。
律师评析
本案中需要明确的，在合同有效成立的情况下，HL公司未达到合同约定的交房条件，构成违约，依法应当承担违约责任。但是由于该违约情节轻微，不影响购房者对于该房屋的正常使用的情况下，法院酌情调整违约金数额，确保公平原则的实现。
