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房地产公司将认购房屋抵押，购房者如何主张权益？

案情简介：

2014年4月20日，原告张某、被告某房地产公司签订《商品房认购协议书》一份，约定被告将**幢**室出售给原告，房款为310万元。原告于2014年4月20日、4月30日通过刷卡方式支付了定金30万元及购房款280万元，被告出具了收据。原告支付全部房款后，被告以种种借口拒不与原告签订正式购房合同，后原告经多方了解得知被告在收取原告房款前已经将该房屋抵押出去，故无法出售给原告。原告多次与被告协商，但被告均表示可以出售给原告，并办理产权证。2014年6月30日，原、被告签订补充协议，被告承诺在2014年8月31日前与原告签订《商品房买卖合同》，否则退还全部房款，并双倍返还定金。2014年12月16日，被告再次向原告出具承诺书，承诺于2015年2月28日前签订《商品房买卖合同》，并给予减免两套别墅5年物业费用的赔偿，如未履行约定，给予业主办理退房手续。被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商品房认购协议书》。2、被告返还原告购房款280万元并支付原告利息（从2014年4月30日起计算至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算）。3、被告双倍返还原告定金60万元。

法院判决：

法院经审理认为，原告张某与被告某房地产有限公司签订的《商品房认购协议书》及《补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告按约向被告支付了定金30万元及购房款280万元，被告应按约与原告签订《商品房买卖合同》，被告两次承诺于推迟后的期限内与原告签订《商品房买卖合同》，并承诺如不能按期签约愿意返还原告购房款，双倍返还原告定金，但因被告原因，原、被告之间至今未能签订《商品房买卖合同》，被告的行为已构成根本违约，原告有权要求解除《商品房认购协议书》，故本院对原告解除原、被告签订的《商品房认购协议书》的请求予以支持。被告在《补充协议》及《承诺书》中承诺，如2015年2月28日前无法与原告签订《商品房买卖合同》，被告愿意返还原告所付的购房款并按照《商品房认购协议书》中的约定双倍返还原告定金30万元，故本院对原告要求被告返还购房款280万元及双倍返还原告定金60万元的请求予以支持。关于原告要求被告支付利息（以280万元为基数，按照银行同期贷款利率从2014年4月30日起计算至判决生效之日止）的请求。原告将280万元购房款给付被告后，因被告方原因双方未能签订《商品房买卖合同》，被告应当赔偿原告的利息损失，故本院对原告要求被告支付利息（以280万元为基数，按照银行同期贷款利率从2014年4月30日起计算至本判决生效之日止）的请求予以支持。

律师观点：

《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”

本案中，张某与某房地产公司签订《认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。因被告将房屋抵押，原、被告之间无法能签订《商品房买卖合同》，被告的行为已构成根本违约。故原告张某有权根据上述法律规定主张解除《认购协议书》，由某房地产公司承担赔偿损失的违约责任。