【广州合同律师】

一房二卖的情况下，未实际受让的房屋的买受人能否要求出卖人给付违约金的同时赔偿房屋差价

案情概览

        赵某某与袁某某订立房屋买卖合同，约定赵某某向袁某某购买已经设立抵押的房屋，赵某某分期向袁某某支付购房款，在赵某某第一期购房款到账后，袁某某即办理抵押权注销手续。

2019年8月，赵某某按照约定支付第一笔购房款后，袁某某办理了抵押权注销手续但是并未赵某某，并且在瞒着赵某某的情况下将房屋出卖给第三人楚某某。

2019年11月，赵某某知晓上述情况后，向法院起诉，要求解除与袁某某的购房合同，并且要求袁某某按照合同约定向其支付违约金，并赔偿其未能及时受让房屋的损失。

袁某某辩称，两人在购房协议中已经明确约定的违约金的适用，不再另行赔偿赵某某损失。 

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点在于原告赵某某能否在要求袁某某支付违约金的同时向其另行赔偿损失。

根据我国合同法的规定，赵某某与袁某某订立的房屋买卖合同生效后应袁某某违约而解除的，赵某某有权请求袁某某赔偿其可得利益损失和预期利益损失。违约金的适用属于双方意思自治的范畴，即在合同中约定违约金的，出现违约事由时即使没有造成损害，也应当支付违约金。而损害赔偿针对的则是合同一方对相对方在履行合同时造成的损失，在约定违约金的情况下，如果违约行为还给当事人造成损失的，在违约金无法弥补全部损失的情况下，守约方有权请求违约方另行支付赔偿金。

律师评析

       本案中需要注意的是，根据我国合同法规定，当事人未履行债务或履行不当的情况下，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由此可知，违约金与损害赔偿均是合同当事人承担违约责任的一种方式，两者适用的目的均是填补当事人遭受的损害。其中违约金的适用需要以双方当事人在合同中事先约定为前提，若在适用违约金条款后仍有其他损害未收到填补的，当事人即有权申请法院或仲裁机构增加违约金，也有权另行主张损害赔偿，以赔偿其预期利益和可得利益损失。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

        第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等为违约责任。