【广州合同律师】
以房抵债合同是否属于买卖合同，是否有效
案情概览
XH公司与SH公司签订借款合同，合同中约定SH公司向XH公司出借人民币100万元，XH公司在收到上述钱款的3个月内还清。若XH公司未能及时清偿债务的，可通过转移房屋所有权的方式抵顶债务。同时若XH公司能够继续还款的，每清偿一笔借款，SH公司向XH公司退还相应的房屋价值，直至借款清偿完毕，房屋买卖合同终止。若XH公司未能清除全部借款的，SH公司有权取得房屋所有权，并要求XH公司协助其办理房屋过户登记。
2019年8月，XH公司在收到SH公司的借款后，在清偿部分借款后，无力支付剩余款项，SH公司以XH公司违约为由，向法院起诉，要求确认房屋物权归属，并要求XH公司协助其办理不动产过户手续。
法院裁判
法院认为，本案中的争议焦点为SH公司能否依据借款合同中约定的以房抵债条款主张涉案房屋所有权。
根据双方当事人提供的证据，法院认为，从XH公司与SH公司间的基础法律关系、以房抵债的合同约定以及实际履行情况看，本案中以房抵债的约定，名为房屋买卖约定，实质上属于担保借款债务履行的条款。双方当事人约定在借款清偿日到期后，XH公司仍可继续还款，SH公司退还相应房屋价值的约定可知双方并未实际达成以房抵债的合意，而是在该虚假意思表示下隐藏着担保借款支付的意思。因此，以房抵债条款属于虚假意思表示，依法无效，法院对于SH公司要求确认房屋所有权归属的请求不予支持。
律师评析
本案中需要注意的是，对于借款合同中包含以房抵债条款的，若双方当事人确实就借款合同到期后无法清偿的部分达成以房抵债合意，且房屋价值与经过清算的债权价值相当的，可认定双方当事人达成变更借款合同履行方式的合意，以房抵债。而若像本案中，双方当事人虽达成以房抵债条款，但实际并未转移房屋所有权的意思，而在于担保债务人继续履行债务的，出现“表示”与“意思”不一致的，属于民法总则中规定的虚假通谋行为，应当以隐藏行为认定双方当事人的法律关系。而本案中以房屋买卖合同担保债务履行，属于民法理论上的让与担保行为。让与担保是否有效，一是需结合民法总则与合同法中关于法律行为与合同效力的判断，二是需判断是否属于未经清算债务而直接约定所有权转移的流质契约。若属于债务履行期届满前便约定以物抵债，则属于物权法禁止的流质契约，依法无效。
相关法律法规
《中华人民共和国民法总则》
第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
