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出租人未交付租赁物,承租人有告知、催促出租人转移占有的协助履行义务?

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点击次数:35 更新时间:2020年02月11日23:25:27 打印此页 关闭

广州合同律师

出租人未交付租赁物,承租人有告知、催促出租人转移占有的协助履行义务?


案情概览

        MF公司与JK公司签订房屋租赁合同,JK公司将自己名下的某处房屋租赁给MF公司使用。合同签订后,MF公司向JK公司支付第一期租金后,一直未使用该房屋。JK公司于2019年年底向MF公司发出解除租赁合同通知书。MF公司在收到解除通知后,同意与JK公司解除租赁合同,但是要求JK公司退还其支付的第一期租金。

另,在MF公司于JK公司签订租赁合同前,JK公司以及将其名下的部分房屋租赁给HL公司使用,出租的HL公司的部分与出租给MF公司相邻。MF公司与JK公司签订房屋租赁合同后,三方就MF公司使用承租的房屋达成协议,约定MF公司在使用租赁房屋时,HL公司应给予配合、协助。 

 

法院裁判

 

法院认为,本案中的焦点在于涉案房屋是否已经转移交付,MF公司在解除租赁合同后,是否有权要求JK公司返还租金。 

首先,关于租赁房屋使用权的交付,根据交易习惯,房屋租赁转移交付通常以出租人向承租人交付房屋钥匙,承租人入住房屋为准。而本案中,JK公司未交付钥匙,MF公司也一直未进驻、使用房屋。因此,可以认定涉案租赁房屋并未完成交付。

其次,在租金返还上,MF公司与JK公司协商一致解除合同,由于JK公司未转移房屋使用权,MF公司未实际使用承租房屋,因此MF公司有权请求其返还租金。但同时,JK公司虽未履行交付房屋的义务,但是MF公司在租赁合同签订后,一直未督促、要求JK公司交付房屋钥匙,仍凭房屋闲置,没有尽到相互配合、促进合同目的尽快实现的协作义务,具有一定过错。因此,在租金返还的数额上,法院酌情予以扣减。

 

屏幕快照 2020-02-11 下午11.29.23.png


律师评析

本案中需要注意的是,在合同履行的过程中,债务人负有履行的义务,相应的,债权人具有协作履行的义务,即按时受领债务人的给付、为债务人的给付提供便利条件、在债务人不能履行义务时,积极采取措施,减少损失。

但是需要注意的是,债权人负担的协作义务具有有限性,不能因此而降低对债务人履行行为的要求。本案中JK公司违反转移出租房屋使用权的义务,而MF公司同样也没有督促JK公司,要求入住房屋。因此双方均存在过错,造成的损失应当由双方当事人共同承担。

 

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第一百一十九条减损规则

当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。

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