【广州合同律师】

承租房屋因遇强降雪而倒塌的，是否属于不可抗力，出租人可否免除赔偿责任？

案情概览

        LF公司与YA公司签订租赁合同，合同约定LF公司承租YA公司房屋，用以作为存放生产设备的库房。租赁合同签订后，当地突降大雪，LF公司承租房屋倒塌，将其中存放的设备压坏。事后，LF公司多次向YA公司主张要求赔偿因房屋倒塌造成的损失，YA公司则认为，房屋倒塌系因连日突降暴雪，而非出租房屋质量不合格，房屋倒塌系由于自然灾害所致，属于不可抗力，对LF公司的损失免于赔偿责任。

双方发生争议，诉至法院。 

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点在于房屋倒塌的原因是否为自然灾害，是否属于不可抗力。 

法院根据当事人提供的证据，依职权向气象部门、相关建筑设计单位调查取证，证实涉案房屋在设计建造时存在多处不规范之处，房屋倒塌当日的降雪量不足以使得符合设计、建造规范的房屋倒塌。本案中房屋系由YA公司自己设计建造、未办理相关许可证件，因此房屋倒塌的原因不属于不可抗力，而系设计、建造的不合理的人为原因。对于LF公司因房屋倒塌所造成的设备、经营损失，YA公司应当予以赔偿。同时LF公司在合同签订时未尽合理的注意义务，未审查房屋建造是否符合规范、是否有相关建造、产权证书，对损害的发生具有一定的过错，应当承担部分责任。

律师评析

本案中需要注意的是，关于强降雪天气是否属于不可抗力这一问题。根据我国法律规定，不可抗力是指不能预见、不可避免、不能克服的客观情况。而依据当前的气象观测水平，对于天气状况是可以预测的，本案中气象部门也提前发布的强降雪天气预警，因此本案中的强降雪天气从预见程度上，不属于不可抗力。

而在能否避免和克服的问题上，根据气象部门以及房屋建造部门出具的材料，可证实当日的降雪量并不足以使得符合设计、建造规范的房屋倒塌，故房屋倒塌在当日强降雪天气下本来是可以避免的，只是由于设计、建造不规范而导致的倒塌事故，因此法院判定房屋建造单位YA公司应当承担赔偿责任。 

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。