【广州合同律师】

疫情期间，房屋出租人未减免房租的，承租人是否有权解除租赁合同?

案情概览

       2020年1月中下旬我国爆发新冠肺炎疫情，多地政府采取紧急管控措施。陈某某系某个人工商户，因受疫情影响其店铺无法正常经营。为降低损失，陈某某与所租赁门店的房东胡某某协商，希望能够减免租金。房东不同意，认为当前的管控措施是一时的，不久后陈某某可以恢复经营，不同意免除租金。

陈某某无奈，为降低损失其向法院起诉，以发生肺炎疫情构成不可抗力致使租赁合同无法履行为由，向法院依法提起诉讼。

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点在于此次新冠病毒肺炎疫情是否造成本案租赁合同无法履行，原告陈某某可否以不可抗力为由要求与胡某某解除租赁合同。

本次新冠病毒疫情的发生属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。但是确定疫情属于不可抗力并不等同于合同当事人可以据此解除合同。根据我国合同法规定，因不可抗力导致合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。由此，陈某某要求解除租赁合同，除需证明此次新冠病毒疫情构成不可抗力外，还需证明疫情发生导致合同目的不能实现。本案中陈某某与胡某某订立租赁合同，该合同目的即使通过转让标的物使用权而发挥物的效用、实现物尽其用。尽管此次肺炎疫情的发生使得陈某某无法利用承租门店开门营业，但是租赁合同非一时性合同，而疫情管控措施终究会解除，疫情并不能从根本上阻却合同目的的实现。因此法院认定疫情不构成导致合同解除的不可抗力。

经法院释明，陈某某变更诉讼请求，其主张以疫情发生属于不可抗力为由免除2月租金支付的责任。 

法院认为，根据合同法规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”因受本次疫情影响，陈某某从1月底起未从事经营，未实际使用该承租房屋，根据公平原则，酌情减少部分租金，陈某某与胡某某各自分担因疫情防控导致的不利后果。

律师评析

本案中需要注意的是，疫情的发生以及采取的管控措施在法律性质上属于不可抗力。但是不可抗力的发生并不意味着必然产生合同变更、解除以及免除违约责任的后果，需要认定不可抗力与合同不能履行、合同目的无法实现间具有因果关系。在市场经济中，风险随时都可能发生，对于一般的经营风险可根据合同约定或法律规定负担，对于不可抗力导致的经营风险，在公平原则下，可由市场主体共同分担。因此本案中，在陈某某因疫情发生无法正常经营，在其未实际使用房屋下，法院酌情判决减少房租支付，以平衡双方当事人的权利义务关系。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。