【广州合同律师】

建设工程为银行设立抵押后预售，买受人在签订购房合同后能否享有排除执行的权利？

案情概览

2017年管阳房地产开发公司与银行签订抵押贷款合同，约定将在建楼盘抵押给银行，以获取5000万元贷款用于该楼盘建设。2019年3月工程完工后，管阳公司在经过银行同意的情况下，开始对抵押楼盘进行预售，买受人胡某某与管阳公司签订商品房交易合同，支付全款后入住。

2019年10月贷款到期后，由于房产销售情况不佳，管阳公司无力清偿向银行的贷款，银行遂向法院起诉，要求管阳公司承担担保责任。法院执行裁定查封其抵押财产，其中包括胡某某购买的房屋。胡某某以自己为房屋所有权为由提起执行异议之诉。

法院裁判

法院认为，本案中的争议焦点为胡某某是否享有排除执行的权利。

首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中，胡某某在法院查封涉案房屋前已经与管阳房地产开发公司签订商品房买卖合同，并支付全款；且该房屋用于自住并非商业用途，符合上述司法解释，胡某某对涉案房屋享有排除执行的权利。

其次，涉案房屋虽然已经为银行设立了抵押登记，但是在房地产开发公司进行预售时已经银行同意，银行作为专业的金融机构，应当明知同意预售房屋会对抵押权的实现造成阻碍，但其仍同意的，是为银行对自己权益作出的处分，由此导致抵押权不能实现的风险应当由银行承担。同时，胡某某作为普通购房者并无能力审查所购房屋背后的债务情况、抵押情况，其在与房地产开发公司签订商品房买卖合同并支付全款后，对正常房地产交易活动的信任所生的善意信赖应当予以保护。

律师评析

本案中需要注意的是，在物权顺位的排序上，原则上银行抵押权成立在先，应当优先予以保护。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对买受人享有排除执行权利的规定中，体现了对居住权的保护优先于普通金钱债权的思路；同时，若法院强行按照物权成立的先后确认银行对涉案房屋享有优先权，则会导致债务人——房地产开发公司未能履行债务的不利后果转移至购房者承担，侵害购房者利用，不利于房地产交易市场的公平运行。

相关法律法规

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。