【广州合同律师】

建设工程连同地块被整体拍卖，承包人是否有权就拍卖价款整体优先受偿？

案情概览

2018年7月，小东公司因经营需要向Ａ银行贷款６０００万元，并以其在建的公寓酒店楼盘所在的商业建设用地使用权为贷款抵押。２０１９年贷款到期后，小东公司因经营情况不佳，资金紧张，无力归还贷款，Ａ银行遂请求拍卖该商业建设用地使用权及其地上附着物，并就拍卖价款清偿未归还贷款数额。

法院依法查封该楼盘后，晋江建设公司提出执行异议，其认为，晋江公司系涉案公寓酒店的承包权人，酒店于２０１９年年初竣工验收后，小东公司一直拖欠工程价款未清偿，现法院拟对涉案公寓酒店及建设使用使用权组织拍卖的额，晋江公司作为承包权人依法享有优先受偿权。

法院裁判

法院认为，本案的争议焦点是就涉案建设工程及其范围内的建设用地使用权拍卖所得价款，承包权人是否有权优先受偿。

根据我国《物权法》规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分。即“房随地走”原则。因此本案中法院裁定对商业建设用地使用权及其范围内附着建筑物一并拍卖的，符合法律规定。

但是“房随地走”原则仅适用于划定不动产的处分范围，在对拍卖所得价款受偿对象的确定上，应当按照各权利人的受偿权的先后顺位进行排序，分别保护。

根据我国《合同法》规定，建设工程承包权人就工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。法条如此规定的目的在于保护建设工程工人的劳动报酬，维护劳动者的合法权益。而对于建设用地使用权价值并非经建设工程工人付出劳动获得，故法院认定建设工程承包权人依法对涉案公寓酒店该建筑物本身享有优先受偿权，而对建筑物附着范围内的土地使用权不享有优先受偿权。故在拍卖所得价款的受偿上，因就A银行和晋江公司分别保护，A银行对涉案建设用地使用权拍卖价款优先受偿，晋江公司对涉案建筑物拍卖价款优先受偿。

律师评析

本案中需要注意的是，对建筑物或建设用地使用权进行处分时，遵循“房地一体”主义，即对建筑物和附着范围内的土地使用权一并拍卖。但是在拍卖所得价款的受偿上，则需要根据权利人权能确定受偿顺位。建设工程承包权人依法对建筑物拍卖所得价款享有优先受偿权，但是该优先受偿权仅基于建筑物本身，因为该建筑物中凝结了建筑工人劳动；而银行则基于抵押合同对建设使用地使用权享有优先受偿权。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条 工程价款的支付

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。